РЫНОК ЖИЛЬЯ В ГЕРМАНИИ:

Немецкий прецедент

Эксперт #31 (477) от 22 августа 2005

В 90-е годы немецкие строители переусердствовали в строительстве жилья настолько, что теперь тщетно пытаются преодолеть кризис перепроизводства

Игорь Каменецкий, Мария Макаренко, Александр Петров

Рыночная конъюнктура уже давно не радует немецких строителей. За десять лет квартиры в Германии подешевели в среднем на 40-50%. Из-за падения цен рынок недвижимости утратил свою инвестиционную привлекательность. Ежегодные объемы ввода жилья снизились почти вдвое. По сравнению с 1995 годом обороты строительных компаний упали на 30%, а их услуги подешевели более чем на 10%. Почти в пять раз возросло количество банкротств: разорилась даже крупнейшая подрядная организация, контролируемая Deutsche Bank, - компания Phillip Holtzmann. Озадаченные таким раскладом строительные фирмы вынуждены сокращать объем подрядных услуг либо вовсе уходить с рынка жилищного строительства. Например, переключаться на менее доходный, но более надежный сегмент инфраструктурных работ.

Сильнее всего кризис ударил по берлинскому рынку недвижимости. Объемы строительства в городе сократились в шесть раз по сравнению с 1997 годом, обороты строительных компаний снизились на 70%. Упали цены на недвижимость, сократилась рентабельность девелоперских проектов - в среднем до 5-12%. Мелким и средним девелоперским фирмам стало значительно сложнее получить ссуду. Сегодня банки требуют от них наличия 30% собственного капитала, участка земли в собственности, а также продажи 20-30% площадей еще до начала строительства.

При этом следует отметить, что немецкий рынок девелоперских услуг остается низкоконцентрированным. Большая часть его игроков обеспечивает строительство не более 250-300 квартир ежегодно, доля рынка каждого из них редко превышает 0,1%. Впрочем, в последнее время крупные финансовые структуры проявляют все большую активность - их конкурентоспособность на фоне падающего рынка растет. Например, компания DKB Immobilien Aktiengesellschaft (занимается риэлтерским бизнесом и девелопментом) принадлежит банку Deutschen Kreditbank AG, который, в свою очередь, является дочерней структурой Bayerische Landesbank (Bayern LB). "Вживление" девелопмента в структуру финансовых организаций позволяет таким компаниям, с одной стороны, избежать проблем с финансированием проектов, с другой - предложить покупателю весь комплекс услуг, связанных с приобретением недвижимости, включая ипотечное кредитование.

Жилищный протекционизм

Закономерные циклы роста и спада случались на немецком рынке жилья и раньше. Определялись они в немалой степени государственной жилищной политикой, которая последовательно реализовывалась в Германии с середины прошлого века.

После Второй мировой войны около 20% квартир в Западной Германии было уничтожено, 25% разрушено частично. В некоторых городах ситуация была просто катастрофической. Например, в Берлине жилищный фонд сократился на треть. Но население страны росло, несмотря на военные потери. Поэтому уже к 1950 году в Германии образовался дефицит жилья в размере 5 млн квартир (при ежегодных объемах послевоенного строительства порядка 200 тыс. квартир). Из-за дополнительного миграционного притока населения в Германию - в страну прибывало по 300 тыс. человек в год - жилищная проблема еще более обострилась.

Тогда правительство разработало программу стимулирования жилищного строительства, предусматривавшую прежде всего предоставление кредитов на строительство под низкий процент (или без процента) и освобождение от налогообложения прибыли предприятий, направляемой на финансирование жилищного строительства.

Квартиры, построенные с помощью государства, на период возврата льготного кредита (обычно 30 лет) приобретали статус "социальных". Они оставались в собственности инвесторов (жилищные кооперативы, муниципальные строительные компании и т. д.), но сдавались в аренду на определенных государством условиях. Во-первых, арендодатель мог требовать за социальную квартиру лишь такую арендную плату, которая только покрывала расходы, связанные с содержанием квартиры. Во-вторых, на аренду социальной квартиры могли претендовать только лица с доходом ниже среднего.

В 50-60-е годы объем кредитов, выданных государством на жилищное строительство, превысил 50 млрд марок, а общий объем финансирования (снижение процента по кредитам, налоговые потери бюджета) составил 25 млрд марок. Расходы на жилищную политику составляли в среднем около 5% государственного бюджета.

Последовательная государственная поддержка строительной отрасли позволила всего за 20-25 лет решить жилищную проблему, а также сформировать значительный фонд доступного жилья (примерно 10% жилищного фонда Германии приходилось на социальные квартиры). Ежегодно в стране возводилось порядка 560 тыс. квартир, а в 1973 году были построены рекордные 708 тыс.

Второе дыхание

Во второй половине 70-х из-за экономического кризиса, снижения объемов производства, роста инфляции и безработицы миграционные потоки заметно уменьшились. Спрос на жилье, а вслед за ним и объемы строительства сначала стабилизировались, а затем начали снижаться. Если в 50-60-е годы цены на жилье выросли почти в два раза, то в 70-х - начале 80-х годов рост цен уже не превышал инфляцию.

Несмотря на снижение, объемы жилищного строительства в 70-80-е годы по-прежнему опережали рост домохозяйств. Это привело к перепроизводству жилой недвижимости и образованию во второй половине 80-х "навеса" пустующего жилья, превысившего нормальный для рынка недвижимости уровень в 2-3%. В результате цены на покупку и аренду жилой недвижимости упали на 10%. Именно тогда, в 1988 году, был достигнут абсолютный минимум ввода жилья - 208 тыс. квартир. Это в четыре раза меньше, чем в лучшие для отрасли годы. На строительном рынке Германии назревал локальный кризис, который перешел бы в кризис затяжной, если бы не крах социалистической системы.

После открытия границ бывших социалистических стран в конце 80-х миграционный поток в Германию резко вырос. В пиковый 1992 год в страну въехало почти 1,5 млн человек, положительное сальдо миграции составило 800 тыс. Прирост населения только за счет этнических немцев, прибывших из стран бывшего СССР, составил в начале 90-х порядка 2 млн человек. Мигранты и "поглотили" весь объем избыточного жилья. Более того, приток переселенцев был настолько велик, что за несколько лет цены на жилье увеличились на 67%, а его аренда подорожала вдвое. Инвестиции в недвижимость и новое строительство вновь стали привлекательными. Государство воспользовалось разработанными ранее методами стимулирования жилищного строительства для увеличения предложения квартир, как коммерческих, так и социальных.

После объединения Германии перед обществом стояла задача постепенно повысить уровень и качество жизни на востоке страны. Восточная часть Германии активно застраивалась домами принципиально других качественных характеристик - за счет как частных, так и государственных инвестиций. Государство активно финансировало программы модернизации зданий социалистической постройки и обновления облика городов Восточной Германии. К середине 90-х был достигнут локальный пик жилищного строительства - 600 тыс. квартир, в том числе 500 тыс. в Западной Германии. Цены на покупку и аренду жилья стабилизировались. Таким образом, Германия успешно "переварила" миграционный поток конца 80-х - начала 90-х годов.

Обратный отсчет

Начиная с 1993 года миграционный поток пошел на убыль, и к 1998 году прирост населения за счет миграции составил всего 47 тыс. человек. Между тем объемы строительства по инерции сохранялись на уровне 500 тыс. квартир в год. В конце концов участники немецкого рынка жилищного строительства вновь столкнулись с избытком предложения жилья и падением цен. Доля пустующих квартир в Западной Германии превысила 3%, а на Востоке страны достигла 16%. Инвестиции в новое строительство потеряли прежнюю привлекательность.

Сократились и объемы государственной поддержки. Программы социального строительства на Западе были сокращены, на Востоке - практически свернуты. В 1994 году за счет государства было введено около 35 тыс. квартир, а в 2001 году - уже менее 4 тыс. Сокращение социальных программ коснулось и государственных субсидий для семей со средним и низким уровнями дохода. В середине 90-х около 60% семей при покупке жилья имели возможность помимо налогового вычета в течение восьми лет получать субсидии определенного размера. В конце 90-х условия их получения существенно ужесточились, общая сумма выплат снизилась на 20%.

Сейчас в стране сохраняются низкие объемы строительства - кстати, сравнимые с российскими (в 2004 году в Германии с населением 82,5 млн человек было построено около 278 тыс. квартир, а в России с населением 143,5 млн человек - 477 тыс.). Впрочем, некоторые игроки немецкого рынка уверены, что вскоре дела в отрасли пойдут на лад. Оптимисты полагают, что цены на недвижимость в крупных немецких городах достигли минимума, поэтому покупка жилья сегодня - хорошее вложение денег. Особую активность проявляют американские инвестиционные фонды. Например, в прошлом году две крупные американские компании - Cerberus и Whitehall - приобрели портфель недвижимости в Берлине. В него вошли 65,7 тыс. квартир (3,5% жилищного фонда Берлина), сумма сделки составила 2,4 млрд евро. Министерство строительства и развития региональной инфраструктуры прогнозирует, что среднегодовой ввод жилья в Западной Германии в 2005-2015 годах составит около 300 тыс. квартир, что на треть больше, чем в 2003 году.

Однако в свете неблагоприятной демографической ситуации этот прогноз нам кажется излишне оптимистичным. Уже в прошлом году прирост населения Германии был отрицательным, а прирост домохозяйств в ближайшие десятилетия уменьшится вдвое по сравнению с 90-ми годами. Из-за низкого спроса на жилье строителям вряд ли удастся выбраться из кризиса в ближайшее время. Если, конечно, государство коренным образом не изменит миграционную политику, чтобы стимулировать миграцию в страну.